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【代理未必講你聽】 買日本樓 4個風險要知 (有片)

買日本樓

買日本樓 好不好?這幾年不少人均到日本買樓,代理們亦大談在東京奧運的效應下,日本買樓收租如何必定大有作為,日本樓價一定升。所以,小編今次換個角度,用數據告知大家,在日本買樓的4個潛在風險。

風險1:空宅數目較家庭數目多

日本總務省每5年會公布全國住宅空置率一次,對上一次於2013年,當時日本全國住宅數量共6,063萬戶,但家庭數目只有5,245萬戶,空置房達818萬伙。據日本野村總研預測,今年的日本房屋空置率料超過1千萬家。(思考:在大量老舊空屋無人問津,新樓年年落成專吸日本人租客的情況下,大家有信心可成功租出自己的二手單位嗎?)

風險2:少子化人口老化趨嚴重

日本人的出生率於2016年已很低,只有1.44,但據日本厚生勞動省於2018年6月初公布,去年的出生率更跌0.01點,達1.43。在47個都道府縣中,出生率最低的是東京都。2017年的日本出生人數約95萬,按年跌3萬,屬有統計以來最低紀錄。同年死亡人數為134萬,按年增逾3萬人,屬戰後最高紀錄。(思考:日本人口減少,這豈不是在日本買樓後,很易租不出去?想成功租出單位,介紹大家置業的代理又有甚麼好建議呢?)

風險3:中港台韓業主惡性競爭

日本於今年6月15日實施民宿法,規管Airbnb經營。新例下,民宿每年只可以開業180天,部分地區如中野及新宿,更只許於週六及日營業。大阪雖可全年經營,但卻禁止道路不足4米寬的區域經營。京都則只容許民宿於每年的1月到3月中營業。另外,在日本置業後,業主每年均要交類近差餉的「固都稅」,及涉及每年租金收入的「所得稅」。(思考:當一眾中國、香港、台灣、南韓的業主因為民宿法,齊放棄將單位租予遊客,轉租予日本人,這會否拖低日本樓市的整體租金,影響租回報?業主間會變成惡性競爭嗎?)

風險4:勿忘311地震後有屋被封

日本是一個地震國家。不要忘記311地震後,因為福島核事故,不少住房因位處核福射區而被迫廢棄。或許地產代理會向大家表示,大家所購買的保險,均會賠償地震對單位所造成的損失,但需注意,單位維修時間愈久,帶來的租金損失則愈大。(思考:如果業主是退休長者,或十分依賴日本物業所帶來的租金收入,哪萬一在震後沒有租金收入兼需額外支付維修費的情況下,大家有能力應付嗎?)

買日本樓
買日本樓 要學識如何出售止蝕

日本樓即使有多平,只要沒有回報,就是一個錯誤的投資。情況如同不少香港人購買一些商場劏舖一樣,這些舖位入場費雖低,但不少業主在購入後,有人可以一年也租不出,卻要依時交管理費。所以,當各位打算購買日本樓時,應需考慮東京奧運過後,個人對日本樓市的看法。

在世上,沒有生意永賺不蝕,故買日本樓,亦需做好退市準備,除需知道如何買,更要知道如何賣,賣之時需否繳稅。不然,最終賺回來的,亦會因為出售單位而令利潤大減。

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