車位買賣投資入門睇清按揭規則 (一文睇晒)

近年私人住宅樓價急升，更有印花稅「辣招」把關，對於投資者而言，可能已不是最佳市場。另一邊廂，車位投資的入場門檻較低，而且短期買賣不受高稅率的印花稅限制，或是不俗的投資選擇。那麼，如果有意要投資車位，又要留意甚麼呢？車位按揭又有甚麼規則？

車位買賣前必需實地視察

買樓講究座向，而車位是否屬「靚位」，更是一門非常高深的學問。因為每個停車場的佈局不盡相同，出入口、轉角位深闊度等，必須到場視察實際狀況，以判斷欲購入的車位在該屋苑的車主心目中，是否受歡迎。位置好壞，租金收入自然不同，回報率亦因此有異。

另外，停車場的實際狀況，例如漏水、路面凹陷、牆身油漆或石灰剝落等，也無法透過建築圖則或經紀照片反映出來。因此，在投資之前，準買家必須到目標停車場視察環境。

車位的按揭制度與物業按揭有異，按照目前政府規定，車位按揭最高只能造4成，而按揭息率亦不會與物業按揭相同，一般批核的按揭年期最高只有15年，亦即是說，投資者本身要有一定資金。　

一般而言，因為影響車位價格的情況較為複雜，因此銀行在估價、按揭成數、按息利率亦會較物業按揭為保守。

另外，如果車位按揭的申請人，本身有物業按揭仍未完成，銀行的按揭成數需扣減，即最多只有3成。

金管局所規定的「供款入息比例／加三厘壓力測試」依然適用於車位按揭，供款仍然不可以超過「50 / 60」的準則，如果申請人有另一筆按揭在身，供款限制同樣需要下調「10％」，即「40 / 50」。

目前除了二手屋苑的車位以外，一手新盤的車位往往十分渴市，新入伙住客自然需求甚殷，投資者亦較熱衷於投資大型新盤的車位。如果是新發展的住宅區，或是交通未竟完善的新區，新盤所拆售的車位或有較佳的投資前景。

舉個例子，例如今年6月，會德豐的將軍澳新盤Monterey曾拆售逾百個車位，旋即全數沽清，每個成交價由230萬起跳。

任何產品的投資潛力及價格變動，同樣受供求定理所限制。如果屋苑周邊的交通配套較差，住客需要以私家車代步，那車位的需求及租金自然會上升。相反，如果屋苑附近的未來交通配套愈來愈佳，甚或將會有鐵路連接，那麼需求自然會回落。

不同的大廈公契，對於車位出租或轉售會有不同的限制。有部份商廈及住宅規定，車位只能出遭或轉售予業主或住客，亦即是說大大限制了投資潛力。為以防萬一，入市前必須仔細詢問經紀、向物業的管業處要求查閱副本、或向土地註冊處付費查閱，確認公契的實際條款。

近年車位炒賣氣氛熱烈，其中之一是相比投資私人住宅，車位的限制較少，只需要繳付從價印花稅（AVD），而不受買家印花稅（BSD）或額外印花稅（SSD）影響。因此，車位的碼數細，相應的稅項成本亦低，轉手簡單，因此吸引了不少投資者。

不過，亦因為較缺乏轉手限制，對於市場的反應會較敏感，容易急升急跌。如果投資者對水位判斷有誤，可能會變成了「高追」，並且「摩貨」失敗而損手。