新一輪重新定價居屋按揭申請 6大要點你要知

居屋準申請人需注意，政府重新定價的居屋即將開售，今次共有3個屋苑推售，包括長沙灣凱樂苑、啟德啟朗苑及東涌裕泰苑，合共4,431個單位。對於準申請人而言，無論大家是以綠表或白表申請，購買居屋時要申請按揭，又有何需要注意呢？MoneySmart即整理出6點。

居屋按揭申請需知

1. 最高按揭成數，綠表為95％，白表為90％

2. 按揭最高年期為25年

3. 新申請居屋只能承造P按

4. 銀行或會自行為申請人進行壓力測試

5. 供款入息比例仍然適用

6. 毋須申請按揭保險

7. 未補地價加按及轉按，須得房署批準

1.綠表按揭最高9成半白表9成

居屋申請分為綠表及白表兩種配額，而兩者的最高按揭成數並不相同。目前，合資格的綠表申請人士，最高按揭額為總樓價的95%，即九成半按揭；而合資格的白表申請者，最高按揭額為90％，即最高9成。於最高按揭年期方面，兩者均為25年。

2. 居屋只能承造P按

在房署規定下，居屋申請人不論是使用白表或綠表，均只能申請以銀行「最優惠利率」所計算的按揭計劃，即俗稱的「P按」。居屋申請人不能承造「H按」。

因應香港銀行已進入新的加息週期，故目前P按按息反較H按為低。因此，只許申請P按的規定，相信不會對申請人帶來財政困難。

3.銀行加息供款額即升

承上，因為居屋只能申請P按，因而會受到香港銀行的加息週期所影響，如目前各大銀行的最優惠利率已調升。以滙豐銀行向MoneySmart提供的居屋按揭方案計，目前為「P-2.75％」，以P為5.125厘計，實際按揭為2.375％，與一般私人物業按揭無異。不過，市場預料12月美國將再加息，香港銀行只要繼續追加，使用P按的居屋業主，每月的供款額亦會上升。

4.申請人或需做壓力測試

由於居屋申請人在財政狀況上，有房署作審批。故理論上，在申請按揭時，毋須受銀行的「壓力測試」所限制（即「加3厘」的按揭測試）。

然而，這非必然，因為在房署的申請條款中列明：「按揭條款以有關銀行或財務機構的最終批准作實」，而「壓力測試」的主導權在於銀行一方，尤其目前處於加息期內，按息上升已成定局，如銀行發現按揭申請人的經濟能力負擔過重，或同樣會要求進行壓力設施，最終令申請人按揭難以獲批。因此，建議申請人必須有較寬鬆的財政預算。

另外，同樣因為房署擔保，因此申請9成按揭時，居屋申請人亦毋須如一般買賣私人樓般，申請按揭保險。

5. 供款入息比例仍適用

買居屋申請按揭時，申請人均需通過「供款入息限制」審查，即供款不可超過「個人或家庭月入的50％」。

換言之，儘管綠白表的最高按揭成數高達9成半及9成，可是借貸額愈高，每月供款愈多，供款入息比例的門檻便愈高。以啟德啟朗苑，定價362.78萬元的「樓王」為例，如果白表申請人申請8成按揭，在以25年攤還，按揭計劃屬「P-2.75％」（P=5.125）的情況下，即實際按息為2.375％，月供約12,838元。申請人月入需超過約25,676元，才可通過「供款入息限制」。