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銀行開始 加息 滙豐 帶頭先加0.125% 有何影響?

阿芬

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加息

加息 開始!美國今晨(9月27日)加息,將聯邦基金目標利率調升至「2%-2.25%」。香港銀行亦跟隨,滙豐 HSBC率先調升利率0.125%,令銀行的最優惠利率調高為5.125%,其他銀行亦陸續跟隨。雖然加息成數極少,但滙豐亦坦言,香港未來息口,將與美國「基本同步」,意指加息陸續有來。

加息 後 550萬元單位 P按供款升逾280元

加息
香港銀行「加息」的意思,是指各大銀行調高各自的「最優惠利率」(Prime Rate),即是供樓人士所選擇的P按中的P。至於發展商所提供的按揭計劃,亦以P為計算準則,且多為細P,即5%(亦有發展商選用大P,如近期掃管笏新盤「上源」)。因此,對於選用P按或發展商按揭供樓的人士而言,銀行加息,供樓開支必然升。

以樓價550萬元的物業為例,如果承造8成按揭,分30年攤還。加息前,息率為P-2.65(細P=5%,實際2.35%),每月供款為$17,044;銀行加息0.125%後,細P即變成5.125%,假設按揭計劃維持於「P-2.65%」,實際即為2.475%,每月供款變成約$17,328,即供款額增加$284。

$284看似是小數目,但於滙豐的記者會上,亞太區顧問梁兆基直言,香港息口將達致與美國聯邦基金利率同步。以上述供樓個案計,假設明年香港銀行將利率改為加2%,細P即上調至7%,如維持P-2.65%,實際按息為4.35%,每月供款將粗略估計為$21,904!可較原有供款增$4,860!

供款入息比例門檻 同步提高

按揭
目前,香港金管局對按揭申請人士設有兩項入息審查,首先是「供款入息比例」,規定申請人每月供款,不可超過月入的50%;其次是「加3%壓力測試」,將假設按揭計劃之按息調高3%後,申請人的供款,不可超過月入的60%。

滙豐今早率先將細P調升為5.125%後,金管局暫未取消或修訂壓力測試的細節,因此俗稱「50/60」的限制仍然適用,而8成按揭保險以上的「45/55」同樣適用。換言之,對於準買家而言,相關入息門檻亦將稍為提高。我們以購入一個400萬元單位,承造9成按揭,分30年攤還為例。MoneySmart發現如要通過「供款入息比例」,每月入息將需增加逾500元。若需通過「加3%壓力測試」,每月入息則需增加$510。雖然,加息0.125%看似對準買家影響不大,但若未來銀行將息率加至2%,單以「供款入息比例」的要求去計(供款不超過月入50%),9成按揭準買家的入息要求,則已會高近4萬元!

留意各大銀行 將推出之按揭計劃

從上文可見,加息影響極廣,單次加息影響未必立竿見影,但重啟加息則影響深遠。對新造按揭人士來說,他們必須承受按息上升風險,及入息門檻愈來愈高的困局。對於銀行而言,為吸引新客承造按揭,亦或需推出各種定息、混合息口及縮短罰息期的按揭計劃。

回顧2006年,當時香港處於息口的高峰期,銀行的最優惠利率曾高達8%,P按實際按息可高達5.25%!其時滙豐即為其新造按揭客戶,提供首兩個月免利息的按揭計劃。事隔逾10年,香港又再重啟加息,各大銀行為求搶客,亦可能提供更多元化的按揭優惠計劃,準買家可留意最新公佈。

 

注:文中按揭成數及相關金額僅供參考,實際情況以銀行發佈為準及需向按揭公司職員查詢。

主頁:blog.moneysmart.hk

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