租回報 6厘？不少人說在日本買樓，租回報達6厘，甚至高見10多厘，哪其實租回報如何計呢？有何因素影響租回報？租回報有「期間限定」嗎？所謂6厘的維持時間性，是包生仔？還是包生孫？
租回報計法1：表面回報率
現時共有兩種方法計算日本物業租回報，分別為「表面回報率」（Gross）及「實際回報率」（Net）。先說「表面回報率」，例如A單位於2018年的成交價為9千萬日圓，單位全年租金收入為1千萬日圓，租回報計法就是：（全年租金收入÷樓價）×100。按此方法計，A單位租回報是11.1厘。
屋升值不可加租 回報即跌
倘若A單位市值不斷升，而租金不變，租回報有何變化呢？答案是見附表1：如果A單位於2019年升值至9,500萬日圓，租回報則是10.5厘；若單位於2020年升值至1億日圓，租回報則是10厘。即是說，當物業價值不停增加而租金不變，租回報會不斷減少。
港式收租就是業主可每兩年隨意加租，但此法於日本樓市知易行難，即使能實行，在日本空置房每年有增無減的情況下，你作為有大量選擇的日本人，會甘於常常被加租嗎？（思考：如果日本物業不能隨著市值增加而加租，哪租回報6厘，豈不是有「有效日期」？買樓當然要裝修成本，哪如果日本物業不升值，又無人「接貨」，哪物業要出租多少年才回本呢？是自己退休後10年，還是20年？）
同一屋租 房價愈平回報愈高
倘若，有3兄弟於日本置業放租，3兄弟購入單位的價錢不一，但全年租金收入均為1千萬日圓，哪3兄弟的租回報，又有何差別呢（見附表2）？例如說大哥於東京的物業價值9千萬日圓，二哥於大阪的物業價值為8,500萬日圓，三弟於九州的物業為8千萬日圓。答案是，如以「表面回報率」計，大哥的租回報為11.1厘，二哥則有11.8厘，三弟則有12.5厘。亦即是說，在租金不變的情況下，如果成本愈少，租回報即愈大。
現時，不少人聲稱於日本放租物業且享有高見10厘或以上回報。很多時，物業所在的位置，可能是位於日本國內的二三線城市，且樓齡偏高，故業主才可於市場上以低價入貨，但此等舊屋於日本的租賃市場仍可收租多少年，相信業主也看不透。（思考：先不論日本政府政策如何對旅遊業及旅客人數有所影響，如果你作為日本年輕人，你會想到東京發展嗎？想到城市發展嗎？還是留在二三線城市的鄉郊度過青春？如果新樓與舊樓的租金均為一樣，你會選擇租新樓還是舊樓呢？如果A單位長租7年不加租，B單位租兩年需加租，同一樣的租金，你會租哪個單位？）
租回報 計法2：實際回報率
日本物業的另一種租回報計法為「實際回報率」計法，即是：（全年租金收入－養屋及經營成本）÷（樓價 + 買樓時所繳付雜費）×100。所謂的養屋及經營成本包括了管理費、維修費、各項稅款。在此，我們假設A單位於2018年的成交價為9千萬日圓，單位全年租金收入為1千萬日圓，養屋及經營成本為每年155萬日圓，買樓時繳付的雜費為800萬日圓，那租回報就是「（1千萬日圓－155萬日圓）÷（9千萬日圓 + 800萬日圓）」×100。即是8.6厘。
舊樓維修多 需用實際回報率計算
同一個單位成交價，同一個租金，以「表面回報率」計是11.1厘，但以「實際回報率」計卻是8.6厘（見附表3）。哪現時市面上地產代理，或大家身邊的親朋戚友，投資達人，所聲稱的租回報率6厘又用一個甚麼的方法去計算呢？
所以，當大家有意選購日本物業出租時，實需同時使用「表面回報率」及「實際回報率」作計算，大家可先用「表面回報率」去作第一階段篩選，之後再以「實際回報率」計出精確的租回報。
最後，提醒大家，沒有生意永賺不蝕。有時不需要一場自然災害，一個政府政策的改變，已足夠影響市場的樓房需求及房價。同時，日本舊樓房因沒有龐大市場需求，空置風險只會愈來愈高。所以還是建議讀者們，到日本買樓，需要懂得於日本賣樓，止蝕離場。
財賺回來，也要懂得去保護。
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