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H按 P按 與定息按揭是甚麼?

H按

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H按 是甚麼?P按是甚麼?定息按揭是甚麼?這是不少人買樓做按揭時,經常接觸到的字眼,今次小編將透過兩篇文章簡單交代它們特點及優劣之處,助大家置業時,可以選擇最適合自己的按揭計劃。

H按 是甚麼?

目前,不少香港人在承造樓宇按揭時,多選用H按。H按就是「銀行同業拆息按揭」的簡稱,屬銀行同業之間拆出、借入資金的息率。H按的息率多以一個月銀行同業拆息,再加上某個百分比,以作為按揭利率,例如H+1.3%。因H按常有起伏,且變化幅度大,故選用客戶每月的還款金額,會有上落。

H按升跌,往取決於銀行體系內的資金數量,當熱錢流入,又或銀行資金充裕,H按的息率往較低,相反,則抽升。例如美國加息後,倘香港不跟隨加息,投資者有可能進行套息活動謀利,令資金流向較為高息的美元,造成大量資金流出。此時,銀行便需加息以穩定銀行體系內的資金結餘,令H按抽升。

為免出現H按短時間內失控飊升,為按揭申請者帶來財政困難,銀行多會為H按設定「鎖定按息上限」機制,俗稱為「封頂位」。通常「封頂位」等同P按的息率,即2.15%。亦即是說,當H按升到不受控制時,銀行會容許客戶選用一個接近P按的息率供樓。

甚麼是P按?

P按其實與H按一樣,均屬浮息,意指息率會有升跌,當中高低均受著外圍市場因素影響。P按又稱為「最優惠利率按揭」,分大P及細P,前者為5.25%,後者為5%。P按的實際利率其實就是P減去某個百分比。於香港,大P及細P均各有銀行選用,讀者承造按揭時,可向各銀行查詢。當然,P按是受著美國加息影響,倘美國儲局加息,P按亦可能提高。

H按

H按與P按的分別在哪?

當市場資金充裕時,H按息率開支往較P按低,市民採用H按供樓,會較使用P按慳錢。當然,H按的息率會受著市場不安定因素而出現波幅,P按則相對平穩,即使加息也是漸漸地加上去。

定息按揭又是甚麼?

定息按揭就是指申請人在新造按揭首1至3年內(即定息期),用指定不變的息率供款。定息期完結後,申請人則需依合約改用H按或P按。獲得定息保障的條件就是息率較H按及P按為高。所以如一位朋友所說:「當低息,你無著數。你惟一可以開心嘅,就係好黑心咁望銀行會瘋狂加息,人人出晒事唔夠錢供樓,而你就無影響!」至於首次置業人士應該用H按好,還是P按好,抑或是定息按揭好?下篇再分享。

選用P按的優缺點是甚麼?

P按與定息按揭比較,P按的優點是利息開支相對低,可用更少錢供樓,特別當未來3年,美國不會大幅加息。P按與H按比較,P按則較為適合一些求「穩陣」的首次置業人士。

H按揭 的優缺點是甚麼?

H按的優點是在市場資金充裕下,開支較採用P按及定息按揭為低,但卻有被追數風險。紀惠集團行政總裁湯文亮曾撰文指,使用P按的人士,每月只要準時還款,便不會被銀行追數,但使用H按就不同。他指使用H按,只要業主所持有物業,市值大跌,銀行有機會Call Loan,「如果物業市場急速下滑,銀行便可根據貸款合約中所釐訂條款,要求貸款人償還部份貸款,以符合金管局要求的資產及負債比率。所以,樓市下挫,便會有人被要求償還部份貸款,若果按揭人未能償還,唯有將物業出售,或者任由物業變成銀主盤,由銀行處理。」所以,對於首次置業人士來說,如果在籌措首期時,出現困難,或僅僅應付到,H按未必是一個適合他們的選擇。

定息按揭的優缺點是甚麼?

因為定息按揭容許按揭申請者在1至3年內,以指定不變的息率供款(即在免息期內,每月供款不變),故絕對是「穩陣」的供樓方案,特別是對那些在支付首期時,曾出現困難人士。但其高於H按及P按的息率亦成為美中不足之處。香港按揭轉介董事總經理葉景強就曾在《iMoney》專訪中表示,定息按揭是打賭未來息口的行為,如美國在定息期內沒有大規模加息,定息用家如同蝕了利息給銀行。經濟學家關焯照則認為,定息期完結以後,按揭申請人最終都是採用回H按及P按,故長線而言,與採用浮息計劃(P按或H按),可能是分別不大。

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