元朗錦田 PARK YOHO Napoli 推售 入市前6點要知！

元朗錦田 PARK YOHO 又有新期數出爐，是次推售的為2b期「Napoli」，首批144伙，折實平均呎價達$15,211，發展商新地今次提供最高16％優惠，更提供「十足十貸款計劃」，可借樓價100％發展商借貸！讀者若有意購買該項目自住或投資，可先考慮以下幾點：

第一：「開放式」吸上車客 惟呎價甚高

針對市場上的「上車盤」（600萬元以下的單位）買少見少，近年不少發展商均推出開放式單位，透過壓低單位面積及單位售價，吸引資本不多的年輕買家買樓。是次PARK YOHO Napoli同樣備有251呎至254呎的標準開放式單位，定價水平約540萬至550萬元。如買家用盡即供付款的最高16％優惠，部份單位折實價可少於500萬元，加上承造8成按揭。理論上，實可助不少人一圓業主夢。

但留意，開放式細單位若以呎價計，PARK YOHO Napoli的呎價，隨時會較同項目其他期數，或區內其他屋苑為高。所以，讀者入市前，不妨可了解區內其他屋苑呎價。

第二： PARK YOHO 屆現樓 實景示位有保障

PARK YOHO系的最大賣點是項目屬現樓盤，發展商今次亦開放現樓示範單位，讓睇樓人士可清晰了解單位實景。相對樓花項目，對準買家而言，極有保障。同時，買家購入單位後，入伙的時間，亦相對樓花項目為快。但需留意，項目附近設有濕地，且需由住客繳付管理費支援保育，怕蚊叮蟲咬者，夏天入夜，或需做好防蚊措施。

第三：新地品牌效應 有利租務市場

PARK YOHO環境清靜，且新地樓用料、間隔、會所、以及屋苑環境規劃，就往績來說，尚算有保證。因此，項目雖與市區有一段距離，但自項目1A期（Park Vista 峻巒）起計，屋苑的租務市場尚算頻密，並能吸引區內分支家庭客、年輕新婚夫婦客。綜合媒體報道，PARK YOHO其他期數如Venezia、Genova及Milano等，現時市價租金約為$14,000元至16,000元。

第四：離元朗站YOHO MALL 車程約10分鐘

YOHO雖然從名字上是「YOHO系列」之一，但樓盤實際位於錦田，距離位於元朗地鐵站上蓋的「真．YOHO」項目有相當距離。故此，發展商亦提供接駁巴士，連接PARK YOHO地庫與元朗站YOHO MALL，車程約10分鐘。

公共交通方面，目前屋苑有68F巴士循環線，主要連接元朗區內地點。如住客需要前往市區，則必需經由發展商提供的接駁專線，再轉接其他交通工具。至於屋苑周邊行人路設施方面，則具有充足的改善空間。

其實，按市場慣例，遠離鐵路上蓋或市中心的二手屋苑，成交價往往較為遜色。所以，PARK YOHO Napoli最大的弱點，正是地段。當然，換個角度說，正因為項目令住客返工返學不便，變相其所提供的車位，亦顯得更彌珍貴。

第五：95％按揭或有利換樓客 上車客難申請

發展商前兩年曾推出「120％」按揭，是次算是重施故技，推出命名「十足十貸款計劃」的發展商按揭，借出高達樓價100％的貸款，當中95％可作買樓之用，其餘5％則予新地作行政費。惟有多項條件限制，例如只適合於700萬元以上單位、申請人需再負擔樓價5％的貸款（詳見下表）。息口方面，則首3年免息，不過需每月繳交定額2萬至4萬的供款，其後3年則為P+1％（實際為6％）。由於條款及金額具一定限制，相信一般上車客不會選用此方案。相反，換樓客或可受惠。

第六：PARK YOHO原名峻巒 當年銷情差

PARK YOHO原為新地位於錦田的大盤「峻巒」，分作多期，但當年新地因銷售反應欠佳，因而令銷售一度擱置。及至2016年前後，發展商將已「過冷河」及已屆現樓的樓盤重新推售，並將不同期數各自以「PARK YOHO」命名，以類似推售單幢項目的方式，依次重新推售。如今次開價的「PARK YOHO Napoli」，原來實為峻巒2b期。

耐人尋味的是，當發展商重新命名後，再配合同系新地元朗上蓋大盤「Grand YOHO」一度熱賣的市場效應，PARK YOHO亦錄得不俗銷情，如於2017年中開售的PARK YOHO Genova（原為峻巒2A期），即曾單日沽出達227伙，與當年「峻巒」的銷情可謂雲泥之別。

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