2019.1月新盤點評：逸瓏灣8地僻天鑽車聲嘈 The Carmel有怪則 Downtown 38交通方便

新盤於2019年有何推介？接下來，MoneySmart將為大家逐個點評，令大家即使不是該區住客，在看了我們的新盤介紹後，也不會入錯貨。今次我們將向大家介紹4個1月新盤，分別是位於大埔的天鑽及逸瓏灣8，屯門的The Carmel及土瓜灣的Downtown 38！

大埔天鑽中資發展商產品
地址	大埔山塘路8號
伙數	1,620伙
戶型	1房至4房
發展商	中國海外
首張價單推出日期	2019年1月2日
預期關鍵日期	2021年1月31日

大埔天鑽新盤位僻深夜車聲擾人

2019首個推售的一手樓盤，為中國海外發展的大埔荔枝山項目「天鑽」。此盤供1,620伙，戶型涵蓋1至4房，面積334呎起。項目開售首日反應屬近期突出。按發展商於1月14日推出新一張價單，單位定價為564萬至1,277.6萬元。

天鑽最大缺點是位置偏僻，兼近常有非法賽車的吐露港公路天橋段，每到周五六深夜凌晨，每當非法賽車經過，必發出巨大聲響，擾人清夢。加上此盤遠離大埔墟鐵路站及市中心，步行出入，距離長兼需走山路。雖然有報道指，發展商料會提供接駁巴士，但目前仍未有定案。即使荔枝山附近有小巴路線出入，但對天鑽逾千伙住戶來說，如同杯水車薪。返放工交通，必成問題。

屯門 The Carmel 主打開放式一房
地址	屯門小秀青山公路大欖段168號
伙數	178伙（包括48座洋房）
戶型	開放式至4房
發展商	永泰
首張價單推出日期	2019年1月8日
預期關鍵日期	2020年3月31日

屯門 The Carmel 奇則盡出擺傢俬考智慧

The Carmel屬小型發展項目，130伙分層單位中，約6成為開放式或1房。開放式單位由260呎起，一房則約360呎。該盤於1月8日推出首批單位，多為開放式及細房戶，定價343.1萬至885.5萬元。

The Carmel間隔並不討好，部分開放式單位「三尖八角」，在視覺觀感或家具擺放上，均大打折扣。另外，此盤亦奇則盡出，如廁所設於房內，而非傳統般設於客飯廳。又或睡房中竟有「短牆」，似是方便投資者購入後，分房出租。

The Carmel單位碼數細，故定價亦低，計及發展商的即供折扣後，對上車族來說極為吸引。不過，缺點是項目位於青山公路旁，黃金海岸與小欖之間，生活配套不足，出入交通亦耗時。

土瓜灣Downtown 38 戶型多元化
地址	馬頭角北帝街38號
伙數	228
戶型	標準1至2房／特色3房戶
發展商	新地、市建局
首張價單推出日期	2019年1月11日
預期關鍵日期	2020年3月31日

土瓜灣 Downtown 38 料受惠港鐵效應

Downtown 38由較少與市建局合作的新地發展，標準戶為1房至2房，高層有天台3房特色戶。標準單位面積約280呎至400呎，多設開放式廚房。

土瓜灣近年有不少新盤供應，政府的首置盤煥然懿居亦選址於此。預料沙中線通車後，此區居民出入將更方便。以項目公布的首張價單計，單位定價544.5萬至794.6萬元，最高折扣率9％，約8成單位為一房戶。

大埔逸瓏灣8 鄰近科學園
地址	白石角科研路1號
伙數	528
戶型	2房至4房
發展商	信置
首張價單推出日期	2019年1月14日
預期關鍵日期	2021年6月30日

大埔逸瓏灣8 出入方便度成疑

信置去年的觀塘裕民坊新盤凱滙大賣，趁勢推出更多新盤，2019年打頭陣的為逸瓏灣8。此盤位於白石角科研路1號，旁為科學園，可視為同區逸瓏灣及天賦海灣的同系作品。

逸瓏灣8較受市場注意的為定價，以1月14日的首張價單計，108伙單位定價764萬至1,352.2萬元，提供即供最高20.5%折扣，折實平均呎價$13,228，相比同區動輒愈兩萬元的二手呎價，價錢較為吸引。若與去年推出的新盤雲滙2期首批折實平均呎價$17,830、或嘉熙的折實平呎價$16,498相比，信置是次的定價看來甚為保守，有清貨之意。

逸瓏灣8首批單位面積由490至779平方呎，皆為2房或3房單位。縱觀全盤，逸瓏灣8的單位較市區一般樓盤來得寬敞，且有獨立廚房，雖然碼數及定價未必能吸引上車客，但白石角發展多年，即使交通仍有待完善，或能吸引新界區及區內換樓客捧場。

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