香港樓市 2018下半年俾乜打沉? 會影響明年嗎?

香港樓市於2018年，對投資者而言，絕對是「轉勢之年」，上半年股樓齊升，下半年卻差天共地。不論一手或二手市場，死寂一片。一年將盡，MoneySmart即與讀者們分析在剛過去的2018下半年，為何樓市由最初的大好形勢，終變無以為繼。

原因一：娥六招預售樓花不可少於樓盤20％

壓垮樓市的第一根稻草，非特首林鄭月娥於2018年6月29日提出的「娥六招」莫屬。措施包括重新修訂居屋定價，推出馬頭圍港人首置盤。當中最影響市場的，則是她修訂「預售樓花同意方案」，勒令所有發展商賣樓時，每次推售單位不可少於全盤20％。

於過去，發展商在出售樓花的數目上沒有限制。即使有1,000個可售單位樓花，發展商也可以只推出30伙，即俗稱的「擠牙膏式」賣樓，從而控制樓價，亦可隨時加推少量單位並每次加價。而新例的實行，某程度上影響著發展商的收入。

原因二：香港銀行重啟加息周期

2018年另一重點，則是香港相隔12年，重啟加息周期。2018年9月26日，於美國聯儲局第8次調高聯邦基金利率後，香港三大發鈔銀行，包括滙豐（HSBC），中國銀行（Bank Of China，簡稱BOC）、渣打銀行（Standard Chartered）均相繼提高最優惠利率0.125厘，而其餘香港十多間大小銀行如恒生銀行（Hang Seng Bank）、富邦銀行（Fubon Bank）及建設銀行（China Construction Bank）亦相繼跟隨加息。

目前香港的最優惠利率（Prime rate）有3種，分別為5.125％、5.375%及5.5%。對於樓市按揭而言，最優惠利率的水平牽一髮而動全身。P按的息口、H按的封頂率，乃至發展商提供的發展商按揭利率，也同樣隨之提高。儘管剛過去的12月，美國聯儲局第9次加息，香港銀行未有跟隨，但市場預料香港息口將與美國息口「基本同步」，香港的物業按揭利率料將繼續上升。

非市區一手盤滯銷打擊香港樓市氣氛

哪整體樓市面對上述負面因素，反應如何？觀乎今年第四季推出的新盤，絕大部分銷售氣氛均大不如前，特別是非市區一手新盤，銷情可用慘淡形容。2018年10月12日，油塘海傲灣連招標首推162伙，首日售出45伙；11月17日，深井青龍頭逸璟‧龍灣首日開售50伙，最終首日沽出6伙；11月26日，馬鞍山泓碧連招標開售110伙，即日賣出僅約17伙；至於備有128呎單位的「龍床盤」菁雋更可憐，12月8日首賣27伙，只賣出2伙，影響一手樓市氣氛。

其餘銷情稍好的項目如屯門弦海、朗屏朗城滙及尚悅．嶺，首批賣出單位也不過4成至6成。相比前兩年，眾多非市區新盤也能於即日「一Q清袋」，可謂今非昔比。

2019年政府料推售逾6500伙居屋

預計2019推出居屋
位置	屋苑名稱	伙數	預計竣工日期
何文田常樂街	未命名	603	2019年3月
荃灣德士古道	尚文苑	494	2019年12月
將軍澳65C2區	雍明苑	1395	2020年1月
深水埗發祥西街	未命名	814	2020年4月
粉嶺皇后山第3期	山麗苑	3222	2021年3月