英國物業投資注意 如何在香港買英國樓收租?

英國置物收租

在英國買樓收租,由物色英國物業開始,到過程中要準備的文件、開支,加起來是個龐大工程。如果想「隔山買牛」在香港買英國樓,要花的精力就更多。本文希望一次過為讀者整理出實用資訊,讓不論是有志在英國置業的投資者還是打算移民英國的人都用得着。

如何在香港買英國樓?英國買樓7個步驟

投資英國物業,可簡化為7個步驟,分為是揀選地點、物色中介睇樓、預備文件和繳付訂金、承造按揭、繳付首期、簽訂正式買賣合約、驗樓及交收。當中有些步驟和香港相似,有些則分別頗大。譬如人在香港買英國樓,對英國而言便屬海外投資者,要繳付2%額外印花稅。而在尋找中介 / 物業代理方面的收費和注意事項,稍後會講解,先由物色英國物業講起。

英國買樓常見選址 了解英國樓分類


香港人買英國樓,在考慮地區時多以熟悉的大城市入手,熱門選擇包括倫敦、伯明翰、曼徹斯特、利物浦,還有李斯特城。蘇格蘭方面,有格拉斯哥和愛丁堡,這些城市都可作為初次投資英國物業的選址考慮。

英國樓類型可分為兩大類:公寓 (Flat) 和住宅 (House)。公寓就如香港人理解「單位」一樣,每層有數個,每個可容納一戶小家庭,有時會有複式單位,價錢較相宜,投資成本較低。而住宅就是買家擁有全層甚至多於一層的使用面積,投資成本較高。

英國物業分類

英國樓分類 特色 類型
專用公寓
Purpose-built Flat
落成時就以公寓為目的而建的房屋,與香港「單位」類似。 公寓
改建公寓
Converted Flat
由住宅改建而成,與專用公寓相對。
單間公寓
Studio Flat
沒有間隔的單位,空間感較專用 / 改建公寓大,多以家俬劃分屋內區域。
套房公寓
Maisonettes
通常是複式,與其他公寓最大分別是有一道直通外街的大門,外出毋須經公共走廊。
平房
Bungalow
有傳統傾斜屋頂、上面有窗戶的獨立屋,通常是單層,是較早期落成的房屋類型。 住宅
村舍
Cottage
座落在郊外或鄉村的小屋。
排屋
Terraced House
一排排側牆相連的房屋。排屋盡處的屋子,有一邊牆沒與其他相連,稱為 End-of-terrace。
獨立屋
Detached House
沒有牆身與其他屋相連的單棟屋,一般都有前園和後園,面積有大有小。如有兩間獨立屋其中一邊牆相連,便稱為半獨立屋 (Semi-detached House)。
豪宅
Mansion
最大型的住宅物業,通常由較富有的人持有。
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到英國物業資訊網發掘樓盤


英國物業在城鎮與鄉郊、公寓與住宅、不同地段之間,價錢差距可以很大,因此樓價方面難以一概而論。如以較多港人選擇的公寓計,由平宜的利物浦 Prince Edwin Street 1房、到價錢高昂的倫敦市中心西部騎士橋 (Knightsbridge) 3房公寓,售價分別為£19萬和£3,000萬 (約HK$200萬和HK$3.18億),差距十分之大。

買英國樓與買香港樓一樣,睇樓都是必須的。英國有很多類似中原地產、美聯物業之類的租樓 / 買樓網,讓投資者能夠掌握全英國最新樓宇資訊。在此為大家列出10個英國最受歡迎的樓盤資訊網站,大都有齊每個樓盤的價錢、地段、實景照片和平面圖,大家買英國樓前最好先上去參考。

10大英國物業資訊網

  1. Rightmove.co.uk
  2. Onthemarket.com
  3. Zoopla.co.uk
  4. Primelocation.com
  5. Mitula.co.uk
  6. Home.co.uk
  7. Trovit.co.uk
  8. Nestoria.co.uk
  9. Nethouseprices.com
  10. Smartnewhomes.com

英國物業業權注意事項

英國物業分為永久業權 (Freehold) 和租賃業權 (Leasehold),與香港物業大部分只有租賃業權不同。簡單而言,持有永久業權的業主擁有物業權和土地權,不用交地租 (Ground Rent) 及物業管理費 (Service Charge),並可決定地皮發展,但出現任何問題都由他負責。而持有租賃業權的業主,只擁有該物業,其土地使用權是租借的。

永久業權 VS 租賃業權

業權種類 物業權 土地權 地租 物業管理費 維修保養
永久業權 ⭕️ ⭕️ ⭕️
租賃業權 ⭕️ ⭕️ ⭕️

在英國買公寓基本上獲得的都是租賃業權,期限由90年至999年都有。租賃期達999年的,其實已接近永久業權,因此又叫 Virtual Freehold,其地租都是象徵式地收£1至£20。部分新落成樓盤會在條款內列明會定期調整地租,這或會影響按揭。而近年英國新興一種永久業權,業主仍須繳付物業管理費。

另外有一樣很重要的,是該物業有沒有「物業鏈」(Property Chain),即此物業的買賣是不是與出售者另一單物業買賣扣連的。如出售狀態是扣連的 (Chain),即賣家正在「樓換樓」,在賣樓給你的同時,自己也在買另一物業,要他的買單談妥,你的買單才能成交。如出售狀態是非扣連的 (Chain-free),則沒有這種顧慮。

買英國樓應選一手/二手?樓花注意事項

投資英國物業,樓花、現樓或二手樓都可選擇。香港間中會舉辦英國樓盤展銷會,銷售樓花和新落成的現樓,一般來說以樓花較多,而現樓則較貴和較搶手。至於透過中介或物業代理買樓的投資者,通常以二手樓較多。

要注意的是,英國樓花並無關鍵落成日期,只有預計落成日期,這個「日期」有時只是年份和季度。而在英國間中也會出現新樓無法如期竣工甚至無法竣工,「爛尾樓」的情況並不罕見。雖然英國樓花有「最後交樓日期」(Long Stop Date) 保障買家,但很多時是定在預計落成日後12至18個月,期間樓盤竣工的話買家也不會獲得賠償。這些務必要小心。

下面開始將為大家講解在英國買樓除樓價以外要準備的支出和如何承造按揭。

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英國買樓律師費/按揭中介費預算

買英國樓的過程中,需要準備的支出十分多,其中很重要的是律師費,因為很多交易文件都須由律師處理。買家可委託自己的律師或找中介提供律師,購買或出售英國樓的律師費約為£1,300至£2,000。由於中介服務良莠不齊,買家聘請時務必小心挑選,最好得到有相關經驗的親友幫忙。

此外,投資英國物業亦要申請按揭,此時便需按揭中介服務。按揭中介可聯絡英國上百間貸款機構,而不限於少數零售銀行,因此的確有聘請需要。按揭中介一般於前期收取£500至£1,000英鎊,成功申請後再收£1,500至£2,000。

英國買樓如何承造按揭?英國樓按揭分類

香港人買英國樓只可申請投資出租按揭 (Buy to Let Mortgage,BTL),只有在英國有穩定的英磅收入才有機會轉為自住物業按揭 (Residential Mortgage)。在英國的銀行,大都不接受以香港為收入來源地的按揭申請,而在香港,亦只有滙豐、中銀和東亞銀行,可替港人遙距承造英國買樓按揭。然而由於入息要求較高,投資者大都寧願找按揭經紀幫忙。

以下是申請英國物業按揭必須參考的事項。

申請英國物業按揭所需文件

  • 物業詳細資料
  • 買家身份證明文件
  • 買家地址證明
  • 買家近6至12個月收入證明
  • 買家存款證明
英國物業按揭條款
按揭成數 英國的出租按揭成數可分為60%、65%、75%,取決於個人財政狀況、是自僱還是受薪,另外還牽涉銀行和政府政策、經濟環境等。成數愈高、利息愈貴。
供款年期 常見為20年至25年,最長可達30年,普遍以退休年齡扣減開始供款年齡為期。
按揭類型 分為定息按揭 (Fixed Rate Mortgage) 和浮息按揭 (Tracker Mortgage),息率在3%至5%之間。浮息按揭依英國銀行基礎利率每月調整。
還款方式 分為本金、利息俱還 (Repayment-basis Mortgage) 及只還息 (Interest-only Mortgage),前者與香港做法相若,後者在按揭條款到期前只須還息,到期才一次過償還本金,彈性較大。

英國銀行也有壓力測試,綜合未來利率變動、買家職業背景、家庭狀況等,計算出買家最高可以承擔的供款和可負擔的樓價。利息、供款年期、按揭類型也會包括在內。當中,供款佔入息比率不應超過50%,否則銀行有機會降低按揭成數或提高按揭利率。

至於是否購買英國按揭保險 (Mortgage Payment Protection Insurance),以保障一旦失業時的供款,則可自行選擇。

值得一提的是,如購買的英國物業屬於租賃產權,要留意租借剩餘年期是否少於75年,因為很多按揭公司都不會對租賃產權少於75年的物業業主借貸,亦直接影響將來放售物業的價值。

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英國買樓放租 稅項如何預算?

英國物業稅務繁複,不是習慣簡單稅制的香港人可以即時適應。買樓過程要繳交的稅項包括英國印花稅 (Stamp Duty Land Tax,SDLT)、服務增值稅 (Value Added Tax,VAT),擁有物業後每年要繳交市政稅 (Council Tax),放租的話每年要交個人所得稅 (Income Tax)、售樓的話要交資產增值稅 (Capital Gain Tax)。下表列出了港人出租英國物業各項稅務性質。

英國物業稅項種類

物業稅種類 費用 物業稅 放租稅 繳付方式
英國印花稅 £125,000以下物業不用繳交,否則是價值的2%至5%,非首置再加3% 一次性
海外物業稅 樓價的2% 一次性
服務增值稅 英國很多交易都須繳付20% VAT,買樓過程中所有律師、會計服務也要繳交 一次性
市政稅 約£1,400 – £1,800,分10期,用作支付地方政府公共設施費用 每年
個人所得稅 物業收入扣除基本開支後的20%至45%,持英國護照可享免稅額。香港買家可申請非英國居民徵稅計劃 (Non-Resident Landlord Scheme),在租金中預扣稅項 每年

英國物業印花稅解說

這裏特別提一下金額最大的英國印花稅。英國印花稅通常在物業交易完成後14天內繳付,門檻為£125,000,樓價在此以下的物業毋須繳交。£125,001以上物業,稅率由2%至12%分為四個等級。如在英國以至海外擁有多於一個物業,即屬非首次置業,須額外增加3%印花稅。加上2021年開始實施的2%額外英國海外物業稅,得出的總體印花稅率如下。

樓價 (英鎊) 首次置業稅率 非首次置業稅率 海外非首次置業買家稅率
0-125,000 0% 3% 5%
125,001-250,000 2% 5% 7%
250,001-925,000 5% 8% 10%
925,001-1,500,000 10% 13% 15%
1,500,000以上 12% 15% 17%

稅項以外擁有英國物業的其他費用

如上文所述,香港買家購買的英國物業屬租賃業權,因此每年都須繳付地租 (Ground Rent)。地租沒有固定金額,較新的公寓地租可能約£200至£300一年,一些前政府福利救濟公寓 (Ex-council House) 可低至£10一年。

此外,業主還須每月向管理公司繳交物業管理費,費用視乎單位面積,一般是每平方呎£2 -£4。

英國樓收租由租務管理公司代勞

港人出租英國物業,可由租務託管公司或出租中介 (Letting Agent) 代辦。租務管理公司提供房屋租賃服務,助業主揀選好的租客,及代繳納出租物業的各種稅項。租務託管公司佣金 (Letting Fee) 為每月租金約8%至10%。如租期是一年,則收取一年總租金的10%。

放租英國物業需準備的文件

業主放租英國物業時,還須準備幾種文件。其中之一是能源效益證書 (Energy Performance Certificate,EPC),評估物業的電力、暖氣能源效益,評級由A至G,須達E級或以上才能放租。另外還有煤氣安全證書 (Gas Safety Certificate) 和電器必須完成安裝調查測試 (Electrical Installation Condition Report,EICR),以證明單位的設施符合指定需要。

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