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銀主盤 購買注意4點 減低風險免中伏

銀主盤

銀主盤 購買,有何風險需注意?去年樓市暗湧頻現,有市場人士預期「銀主盤」將增。銀主盤到底是甚麼?為甚麼一向會予人「執平貨」的印象?如果想透過代理或拍賣行購入銀主盤,有何要注意?買入銀主盤為何要準備樓價以外的額外資金?MoneySmart即為大家解析箇中原因,教大家免中伏。

第一:銀主盤   不等於平貨

在各大媒體上,常見有「銀主盤劈價成交」消息,令準買家認為銀主盤就是減價貨。所謂「銀主盤」,原理是原業主未能償還物業貸款,而被借貸方(多為銀行,下稱銀主)入稟法院,沒收作為抵押品出售,令按揭申請人可償還債務。一般而言,銀行不會「賤賣」銀主盤,只會按市價放售,其後買賣雙方如何協調價錢,則是後話。

為何媒體上常有銀主盤平賣的新聞呢?原因是銀主盤湧現時,往往是經濟及樓市下調,銀主會以當時的市價出售單位。而單位所屬屋苑的物業估價,可能仍建基於升市時的成交數字。在這情況下,銀主盤的出售價相比起估價,自然會被視為「低市價」。但大家需注意,銀主盤的成交價,未必一定是「平」的。回顧2014年或2016年樓市上揚時,亦曾有銀主盤被搶至高於市價出售。

第二:留意法庭判決   預留裝修費

有指銀主盤因涉及債務問題,故有承造按揭風險。其實,新舊業主的財政狀況均是獨立,如果單位本身沒任何僭建,而新買家能通過銀行的供款入息比例(DSR)及壓力測試,按揭程序與一般物業相近。

小編會建議大家購買銀主盤時,最好先準備資金作裝修。原因是有時單位可能丟空了一段時間,單位內或會出現牆紙天花剝落,水管滲漏等情況。如屬商廈銀主盤,問題或更惡劣。

第三:銀主盤買前必需查契   防風險

購買銀主盤前,要注意甚麼以防風險或中伏呢?答案就是須對單位進行土地查冊,而不能單聽代理或賣方的一面之詞。買家應了解為何單位會成為銀主盤,相關債務是否已還清。例如在單位涉及的官司中,法庭判決如何。故小編會建議大家可委託律師查契,翻查單位是否因為任何其他欠債而有傳票,業權是否完整等等。若經各種查證後,發現業權有問題,則可能影響按揭申請。

第四:新業主需繳丟空期間管理費   注意大廈維修費

另一較常見爭執,則為單位管理費。原因是銀主盤往往丟空了一段長時間才出售,期間無人繳交管理費。而在銀主盤買賣合約上,一般會列明交易後,舊有銀主不會再負擔相關單位任何債務,故單位如被追討過去所有未繳的管理費,則需由新買家負責。

同理,如單位銀主盤在丟空過程中,有涉及水電費、斜坡維修費,外牆維修費等,若被追討,亦有機會需由新買家負擔。故買入銀主盤前,買家必須先向代理、律師及賣方了解背後所需支付的債項,需要時準備相關資金。

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