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按揭懶人包 9個重點教大家申請、揀啱按揭方案(有片)

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按揭懶人包 之所以寫出來,目的是希望用一個簡單的方法,令MoneySmart讀者可以輕易明白申請按揭的過程或申請時需注意的事項。接下來,我們將會用9個重點解說。如果大家閱讀此文後,還有不明白的地方,歡迎聯絡我們的按揭團隊,我們將會有專人向大家解答,並根據大家的情況,為各位挑選出最適合的按揭計劃。

MoneySmart 按揭教學懶人包:

1.何謂按揭?

按揭又名物業貸款,以物業作抵押。當中分一按二按、現契套現及轉按。由於按揭屬長期貸款,故利息會跟隨P(最優惠利率)HIBOR(銀行同業拆息)浮動。本港現時有20多間銀行、財務公司及發展商提供按揭服務。當中銀行受金管局監管制度所規限,後兩者則不受官方制度限制,故按揭審批較具靈活性,但利息亦較高。

2.物業估價如何進行?

承造按揭時,銀行會為物業進行估價,過程會參考多間第三方估價行的物業評估數據。每間估價行對同一物業的估價,均有機會不同。

3.按揭成數最高多少?

哪按揭最多可貸款多少?金管局對於按揭百分比最新規定為:1,000萬元以上物業,最多只能做50%按揭,600萬元至1,000萬元物業,最多可承造60%及上限500萬元的按揭,詳見下表。

不同樓價可承造的按揭成數
樓價 最高按揭成數
1,000萬以上 50%
600至1,000萬 60%(貸款總額上限500萬)
450至600萬 80%
400至450萬 80至90%(貸款總額上限360萬)
400萬以下 90%

特別一提,九成按揭只適用於首次置業人士,而供款入息比例方面,亦更為嚴格。

4.想申請高成數按揭   需按揭保險?

由於高成數按揭會為銀行帶來較高風險,故金管局為穩定銀行體系,會要求買家在申請6成以上按揭時,需承造「按揭保險」。當按揭保險獲批後,申請人才可在銀行承造高於6成到8成半的按揭。大部分銀行均接受香港按揭證券有限公司(HKMC)提供的按揭保險。有些銀行也會接受昆士蘭聯保保險(QBE)的按揭保險。

5.供款入息比例及壓力測試   是甚麼?

於銀行做按揭,申請人的入息均不可高於每月還款額的某一比例,且須接受「壓力測試」。壓力測試是指按揭申請人必須將有意選用的銀行按揭計劃,再「加3厘」計算。舉例,如果大家承造8成以下按揭,所選用的按揭計劃,利率為P-2.75(實際為2.375),哪加3厘後,利率即為5.375。而以此利率計算出來的每月供款,不可在申請人個人或家庭月入中,佔超過60%;如果要申請8成以上按揭,供款入息限制要扣減5%。(見下表):

供款與入息比率 限制(DSR)
按揭成數 基本 「加三厘」壓力測試
80%或以下 50% 60%
80%以上 45% 55%

另外,申請人亦可透過加入按揭擔保人,放寬供款入息比例限制。惟按揭擔保人本人將來如需買樓,在申請按揭時,按揭供款上限則會收緊。

6.如何事先得知   能否通過銀行審查?

準買家向銀行申請按揭前,實可透過網上按揭計算機,預先計出自己每月供款額,並評估自己是否能通過銀行各項測試。如計算過後,能成功通過供款入息比例及壓力測試,哪大家即可比較不同銀行的按揭計劃,從而選擇最適合自己的按揭方案。

7.何謂P按及H按?

現時承造按揭,銀行均提供定息及浮息按揭計劃。浮息按揭分P按(最優惠利率按揭)及H按(銀行同業拆息按揭)兩種。P按又稱為「最優惠利率按揭」,分大P及細P,各有銀行選用。P按是受著美國加息影響,倘美國儲局加息,P按的利率可能提高。

H按的「H」是指HIBOR,英文全稱為Hong Kong Interbank Offered Rate,是本港20多間銀行的互相借貸利率,香港銀行公會均會每日公佈。為免出現H按短時間內失控飊升,為按揭申請者帶來財政困難,銀行多會為H按設定「鎖定按息上限」機制,俗稱為「封頂位」。通常「封頂位」等同P按的息率。

8.按揭有現金回贈?

為吸引申請人選用服務,銀行目前會向按揭申請人,提供一定成數的現金回贈,一般細行由1%起,大行可達1.85%,甚至2%。需注意,金管局規定,如現金回贈高於1%,則須於按揭額當中扣減。

9.銀行不批按揭申請   使用發展商按揭好嗎?

近年政府多次出招調控樓市,直接打擊發展商售樓業績。針對政府辣招,發展商推售新盤時,近年亦向買家提供按揭服務。倘若買家們不能通過銀行的壓力測試,可考慮發展商提供的高成數按揭。成數一般最高達80%,甚至更高。同時,對申請人的入息審查亦較寬鬆,甚至完全免除任何壓力測試。

但需注意,發展商所提供的按揭方案只屬短期方案,通常首兩三年,利息很低,其後急升!所以申請人需計算好未來幾年的收入,做好轉按準備。

按揭懶人包 看不懂?   聯絡我們吧

如果物業升值,有意轉按或加按,則需再次估價、計算入息、進行壓力測試,重啟罰息期等動作。想了解更多轉按細節,歡迎聯絡我們的團隊!

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