加息 開始！美國今晨（9月27日）加息，將聯邦基金目標利率調升至「2%-2.25%」。香港銀行亦跟隨，滙豐 HSBC率先調升利率0.125％，令銀行的最優惠利率調高為5.125％，其他銀行亦陸續跟隨。雖然加息成數極少，但滙豐亦坦言，香港未來息口，將與美國「基本同步」，意指加息陸續有來。
加息 後 550萬元單位 P按供款升逾280元
香港銀行「加息」的意思，是指各大銀行調高各自的「最優惠利率」（Prime Rate），即是供樓人士所選擇的P按中的P。至於發展商所提供的按揭計劃，亦以P為計算準則，且多為細P，即5%（亦有發展商選用大P，如近期掃管笏新盤「上源」）。因此，對於選用P按或發展商按揭供樓的人士而言，銀行加息，供樓開支必然升。
以樓價550萬元的物業為例，如果承造8成按揭，分30年攤還。加息前，息率為P-2.65（細P=5%，實際2.35%），每月供款為$17,044；銀行加息0.125%後，細P即變成5.125%，假設按揭計劃維持於「P-2.65%」，實際即為2.475%，每月供款變成約$17,328，即供款額增加$284。
$284看似是小數目，但於滙豐的記者會上，亞太區顧問梁兆基直言，香港息口將達致與美國聯邦基金利率同步。以上述供樓個案計，假設明年香港銀行將利率改為加2％，細P即上調至7％，如維持P-2.65%，實際按息為4.35％，每月供款將粗略估計為$21,904！可較原有供款增$4,860！
供款入息比例門檻 同步提高
目前，香港金管局對按揭申請人士設有兩項入息審查，首先是「供款入息比例」，規定申請人每月供款，不可超過月入的50％；其次是「加3％壓力測試」，將假設按揭計劃之按息調高3%後，申請人的供款，不可超過月入的60％。
滙豐今早率先將細P調升為5.125％後，金管局暫未取消或修訂壓力測試的細節，因此俗稱「50／60」的限制仍然適用，而8成按揭保險以上的「45／55」同樣適用。換言之，對於準買家而言，相關入息門檻亦將稍為提高。我們以購入一個400萬元單位，承造9成按揭，分30年攤還為例。MoneySmart發現如要通過「供款入息比例」，每月入息將需增加逾500元。若需通過「加3％壓力測試」，每月入息則需增加$510。雖然，加息0.125％看似對準買家影響不大，但若未來銀行將息率加至2％，單以「供款入息比例」的要求去計（供款不超過月入50％），9成按揭準買家的入息要求，則已會高近4萬元！
留意各大銀行 將推出之按揭計劃
從上文可見，加息影響極廣，單次加息影響未必立竿見影，但重啟加息則影響深遠。對新造按揭人士來說，他們必須承受按息上升風險，及入息門檻愈來愈高的困局。對於銀行而言，為吸引新客承造按揭，亦或需推出各種定息、混合息口及縮短罰息期的按揭計劃。
回顧2006年，當時香港處於息口的高峰期，銀行的最優惠利率曾高達8％，P按實際按息可高達5.25％！其時滙豐即為其新造按揭客戶，提供首兩個月免利息的按揭計劃。事隔逾10年，香港又再重啟加息，各大銀行為求搶客，亦可能提供更多元化的按揭優惠計劃，準買家可留意最新公佈。
注：文中按揭成數及相關金額僅供參考，實際情況以銀行發佈為準及需向按揭公司職員查詢。
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