【拆主力牆】日出康城1至13期規劃景觀全比較裝修事件對首都有何影響？

日出康城是本港發展時間最長屋苑之一，若以第1期首都入伙起計，至今已發展約14年。回顧眾多期數的發展狀況及價錢水平，又能看出甚麼端倪？即將推出及已批地的期數，環境上又有何值得注意？接下來，MoneySmart 即為大家分析，還會講解1期首都鑿穿主力牆事件對樓價影響。想了解更多置業及樓宇按揭資訊，切勿忘記登記加入 MoneySmart！

日出康城1期首都鑿穿主力牆事件及影響

2023年5月27日，網上傳出一段關於日出康城1期首都一個單位的裝修介紹影片。網民從影片的內容，質疑裝修過程涉嫌違規，鑿穿了單位內一堵主力牆。事件引發屋宇署介入調查，要求業主須在15日內展開修復工程，並在30日內完成。

事件除影響涉事單位業主和涉事的室內設計公司，對鄰近單位、整棟大廈以致整個首都1期都有負面影響，可從大廈健康、銀行按揭、樓價、保險等幾方面說明。

由於被鑿穿的主力牆靠近窗邊，有機會影響到樓上樓下單位的牆身健康，長遠更有可能影響到整棟大廈的結構。而這些問題，可能要若干年後才會出現。考慮到這些問題，銀行很可能會重新審視整棟大廈的按揭，而較保守的銀行，未必會願意再為附近單位的潛在買家承做按揭。樓上單位的業主要放盤，相信非常困難，影響到樓價。

家居保險方面，首都鑿穿主力牆事件，有機會引致涉事單位以致整棟大廈未來的保費率調升，業主甚至會不獲續保。由於結構性問題引起的第三者責任保險賠償可以很大，只有實力雄厚、賠償態度正面、可以承受風險的保險公司才願意承擔風險。

至於1期首都未來的管理費，也有機會因統保 (Master Policy) 的保費率調升而增加。

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日出康城期數一覽
期數	入伙時間	發展商
1期／首都	2009年	長實、南豐
2期／領都	2011至2013年	長實、南豐
3期／緻藍天	2015年	長實、南豐
4期／晉海	2019年10至12月	新地
5期／MALIBU	2020年8月	會德豐
6期／LP6	2020年12月	南豐
7A期／MONTARA 7B期／GRAND MONTARA	2021年10月	會德豐
8期／SEA TO SKY	2022年初	長實
9A期／MARINI 9B期／GRAND MARINI 9C期／OCEAN MARINI	2021年末 2022年初 2022年初	會德豐
10期／LP10	2022年	南豐
11期／凱柏峰	預計 2025年	信和、嘉華
12期／未命名	預計 2026年	會德豐
13期／未命名	預計 2026年	信和、嘉里、嘉華國際、招商局置地

日出康城1至11期 2023年5月平均呎價

日出康城4A至11期 2023年5月平均呎價
期數	平均呎價 (HK$)
1期首都	15,759
2期A 領都	13,878
2期B 領都	18,560
2期C 領都	14,200
3期緻藍天	16,124
4A期晉海	21,438
4B期晉海II	20,249
5期 MALIBU	23,557
6期 LP6	22,562
7A期 MONTARA	19,323
7B期 GRAND MONTARA	20,975
8期 SEA TO SKY	19,812
9A期 MARINI	17,041
9B期 GRAND MARINI	21,020
9C期 OCEAN MARINI	18,794
10期 LP 10	有待公布
11期凱柏峰	有待公布

日出康城最新期數

日出康城 11期凱柏峰：位於整個日出康城的中心位置

將軍澳日出康城11期凱柏峰由南豐發展，2021年1月首輪開售，首批179伙單位，包括兩房119伙、三房51伙及四房9伙，實用面積由291至995呎，整批折實折實均價17888元，售價由619.5萬至1,243.3萬元，折實呎價由16,757元至20,128元。凱柏峰位於整個日出康城的中心位置，地處日出康城大型商場「The LOHAS 康城」的上蓋東側，靠近港鐵康城站，涉及3幢物業。

日出康城 10期 LP10：部分單位擁270度海景

將軍澳日出康城10期LP10由南豐發展，2021年1月首輪開售，首批179伙單位，包括兩房119伙、三房51伙及四房9伙，實用面積由484至1,205呎，折實售價由699萬至2,028萬元，折實呎價13,888至17,140元，折實平均呎價15,888。LP10位於LP6旁邊，三面環海、距離海岸僅38米，部分單位擁270度海景。

日出康城 9A期 MARINI：開價水平區內次高

日出康城第9期由會德豐發展，並一如同系第7期MONTARA做法，將同一項目拆分為9A (MARINI)、9B (GRAND MARINI) 及9C (GRAND MARINI) 推售。其中9A期 MARINI 全盤647伙，戶型由1房至3房均有，布局與同系的第5期MALIBU，及第7期MONTARA類近，甚至連一房的開則設計也如出一轍。

MARINI首批單位折實平均呎價14,997元，屬第6期LP6以後次高的開價水平。MARINI與康城第8期 SEA TO SKY 相同，屬於康城最臨海的項目之一，坐向偏南，望海景及將軍澳工業區景。

不過，要注意，在第9期3個期數當中，以9C期OCEAN MARINI屬於最臨海期數，買家如鍾情海景戶，可能要等9C推出。

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日出康城已推出期數

日出康城第1期首都：主打大戶型家庭客最愛

日出康城首個推出的項目為「首都」，由長實及南豐合作發展，早於2009年入伙，提供2,069伙單位。首都較為人熟知的，是擁有較少見的大戶型單位，包括3房戶及4房戶。其中，3房戶在項目中，更佔逾一半。

對於區內市場而言，包括首都在內，前3期的二手成交價，向來具參考價值。綜合市場資訊，現在首都的成交呎價約為1.1萬元至1.3萬元，但因首都單位碼數大，普遍成交價約為800萬元，更有不少單位成交價破千萬元。

日出康城第2期領都：房大有商場會所

康城第2期同由長實及南豐合作發展，提供多達4,272伙，同樣主打大戶型，包括3房至4房戶型，亦有多達5房設計的特色戶型。
領都擁有較完善會所、園林、周邊亦有快餐店、診所以及畫室等，但如果想要更多配套，則可能須離開康城區。其中，會所面積達30萬呎，較第一期首都大。現時成交呎價約為1.2萬元至1.3萬元。

日山康城 3期緻藍天：港鐵站上蓋物業

日出康城第3期緻藍天則由長實及南豐共同發展，最大賣點是位於康城港鐵站上蓋，住宅大廈的入口外，即為港鐵康城站。項目提供1,648伙，一如發展商前兩期項目，以大單位為主。全盤為3房至4房單位。現時呎價約1.1萬元至1.2萬元。

日出康城 4期晉海：1至4房戶均有

日出康城第4期晉海，為發展商新地於康城的首個項目，戶型相較前3期為多元化，合共提供2,172伙單位，包括1房至4房戶。其中1房單位面積約340呎，為前3期未見的細戶型。項目更有平台特色戶，面積318呎，因而曾引起坊間對於日出康城「劏房化」的憂慮。

值得一提的是，晉海於2017年9月開售，相較於第3期的緻藍天相隔約兩年半，其時樓市已不可同日而語，且晉海備有前3期未有的永久海景單位。晉海首批單位折實呎價約為1.2萬元，但其後愈賣愈貴，到同項目第2期推出時，不少單位成交價已達千萬元，更有單位曾創下呎價2萬元的成交紀錄。

日出康城 5期 MALIBU ：市場最搶手期數

會德豐的首個項目MALIBU於2018年初推出，項目間隔同樣較為多元化，由370呎至近千呎。間隔由1房至3房，且有海景戶。由於有晉海在先，成功推高區內住宅成交價，MALIBU開價較為進取，首批平均折實呎價近1.4萬元，但其時樓市熾熱，推售之際，仍然創下兩天內沽清750伙的紀錄。

日出康城 6期 LP6：永久海景交通不便

LP6由南豐獨立發展，為整個康城區至今已推售的項目中（包括最新將推出的第7期MONTARA），擁有較多永久海景的項目。LP6全盤多達2,392伙﹐戶型包括1房至4房戶，首批呎價約15,304元。若論缺點，則是離港鐵站較遠，步行約需10分鐘。

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日出康城第7期 MONTARA：園景為主基座有商場

由會德豐發展的日出康城第7期，分拆為7A (MONTARA) 及7B (GRAND MONTARA) 兩個項目分段推售。其中7A期MONTARA提供616伙，戶型由1房至3房，為會德豐自第五期MALIBU以後的第二個康城項目。

位置上，康城第7期位於「內陸」，被其他期數包圍，故以內園景為主，景觀較備有海景的MALIBU為差。

項目最大賣點，是基座由港鐵負責發展的大型商場「The LOHAS康城」，它屬康城區內首個大型商場，接連康城站，首階段在2020年8月23日開幕，較MONTARA預計於2021年的入伙期為先，屆時住戶入伙後，將有足夠的生活配套。商場現時有一般商店、食肆、大型超市及市場在營業，稍後還會有室內溜冰場、室內主題樂園、戲院等陸續開業。

MONTARA於2019年4月底推出首張價單，首批單位折實平均呎價為13,990元，較同一發展商推出第5期MALIBU時的首批折實呎價為低。截止5月10日，短短半個月內，整個MONTARA所有單位已全數沽清。

7B期GRAND MONTARA提供504伙，首批推出時折實平均呎價為13,999元，與MONTARA首批折實單位平均呎價13,990元相若。其中GRAND MONTARA比MONTARA主打更多大房戶。該盤於2019年6月底推出時，已全數沽清。

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日出康城 8期 SEA TO SKY：長實發展大部分單位有海景

將軍澳日出康城8期SEA TO SKY由長實發展，2020年6月中開售首批285伙單位，最少涉及1,422伙單位，提供2房至4房，並主打2房及3房戶，2房單位折實價642.8萬元起，折實呎價13,648元起；2房單位折實價1,027.1萬元起，折實呎價14,528元起，於2021年6月落成。康城8期為臨海項目，屬整個康城區最近海的3期（8、9、10期）之一，大部分將可望將軍澳海景及藍塘海峽海景。最後一批159個單位於2021年3月6日發售。