租回報 高低因素分析:政策及新盤供應量

租回報

Dinezz

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租回報  這個述語,很多時大家在閱讀報章及收看電視新聞時均會見到。哪傳媒的租回報計法又是怎樣?有甚麼因素影響租回報呢?

租回報 有起有跌   非一成不變

目前,不少傳媒計算租回報,均以:(全年租金收入÷樓價)×100。假若單位A於2018年的成交價為9千萬,全年租金收入為1千萬,哪租回報就是11.1厘。此計法好處是能給予投資者一個簡單參考,但計出來的數值並非真正營利。原因是此計法只以一個生意額(全年租金)計算,並未計及養屋所需的維修開支。

倘若A單位市值不斷升,而租金不變,租回報有何變化?答案可見附表1:如果A單位於2019年升值至9,500萬,租回報則是10.5厘;若單位於2020年升值至1億,租回報則是10厘。即是說,當物業不停升值而租金不變,租回報會不斷減少,業主為確保租回報不會下跌,方法就是加租。引申而來的,就是租回報並非恆久不變。相反,是會隨經濟市況而有起跌。所以,不少人提到投資海外物業必有6厘的說法,其實均如食物般,均擁「有效食用日期」。
租回報

拒減租令單位丟空   即損失收入

作為業主,有何因素影響租金?以物業來說,高層單位且面向海景,租金叫價(業主開價)當然可進取些。另外,如廚廁外觀雅潔,亦能提升單位於市場的叫價力。

其次,需留意政府政策動向,例如當年政府宣布開通港島延線後,延線上各站的物業受惠於港鐵效應,業主紛紛提高單位租金。樓價高企,亦會令有意成家立室的準新人放棄置業大計,改為租屋,變相推高租金。

此外,大家亦需留意區內樓市的最新情況。如區內有新盤開售,往增加區內租盤供應,有機會拖低租金。另外,當大家放租單位時,如正直屋苑內有大批租盤供應,哪自然對租金造成下調壓力。相反,則可叫價高一點,企硬久一些。但需注意,單位丟空一個月,即等同損失租金一個月,這點大家一定要留意。

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Dinezz

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