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工廈 投資 3點要知: 按揭成數、鄰居質素、稅制影響

工廈

工廈 投資需要注意甚麼?特首林鄭月娥在最新一份施政報告表示,將會重啟工廈活化計劃,並容許經活化的工廈提供過渡性房屋。其實,目前投資工廈需注意甚麼呢?工廈的按揭與住宅按揭有何不同呢?它們轉售時,會受辣招影響嗎?接下來,MoneySmart為各位讀者講解!

留意區內配套   同層「鄰居」業務

購買工廈單位,有兩種選擇。一是購入較低機會被收購的工廈!一是購入等待被大業主收購,然後活化的工廈!如購入前者,兩點需注意,首必先了解整幢工廈的大廈維修情況及管理費,繼而就是目標單位是否存在維修必要或結構問題。因此,準買家入市前,須向物業經紀,及與物業相鄰的業主或租客,打探一下工廈及目標單位的實際情況。

第二點,就是須親身了解工廈單位的周邊環境,例如交通是否方便,工廈附近食肆是否足夠!這些都是不少租客所關注,亦影響其在市場上的價值。另外,工廈單位所屬樓層有何種行業存在亦需留意。如樓層多個單位從事零售業務,人流複雜。又或有印刷廠,藥品廠,木材製造廠正在經營,經常發生大量嘈音,難聞氣味,又或樓層長期堆滿大量雜物,這些因素均影響工廈單位的市場價值及出租率。

如果大家購入單位,目的只是等待大發展商或大業主收購,以作活化工廈。哪大家入市時,可購入業權較為集中的工廈。原因是大業主或財團收購工廈時,往往向「難度較低」的工廈入手,(即工廈業權相對集中,能以更短時間收購整幢工廈)所以,如果大家是「博收購」,那入市前,不妨先透過土地查冊,確認及選擇業權較集中的工廈。

工廈 按揭 最高只能做4成

在選定心水單位後,接下來就是按揭問題。工廈按揭與一般住宅樓宇按揭有兩大不同。首先,銀行對工廈的估價較為「手緊」,連帶影響相關按揭。一般來說,銀行對工廈的按揭計劃,或按息,均會較住宅物業來得更保守。

其次,就是按揭成數,按現時政府規定,所有非住宅項目,按揭最高只能做4成,亦即是說,如果有意投資工廈,準投資者必須準備最少成交價6成的資金。例如以一個200萬元的工廈單位計,首期即是120萬元。如果買家本身有其他投揭在身,最高按揭更需要再扣減一成。另外,工廈買家的供款入息比例以及壓力測試限制水平,亦較住宅更嚴格,分別為40%及50%(住宅最高為50%及60%)。

上述規定,除令買家需具備豐富銀彈外,亦意味著,如果工廈升值,哪轉售時,接手買家需準備更多資金繳付首期,間接增加承接壓力。

短期轉手 不用繳額外印花稅

哪購入單位後再轉手,會如住宅樓宇般,受到各項印花稅政策所影響嗎?這個大家可放心,原因是工廈屬於非住宅物業,故只受非住宅物業的累進式從價印花稅(AVD)所規範,最高為8.5%(見下表),而不受目前住宅的額外印花稅(SSD)及買家印花稅(BSD)所限制。

非住宅物業 印花稅 率
物業價格 稅率
200萬或以下 1.50%
200萬至2,176,470元 3萬元+200萬以外樓價的20%
2,351,761元至300萬 3.0%
3,000,001元至3,290,320元 9萬元+300萬以外樓價的20%
3,290,331元至400萬元 4.50%
4,000,001元至4,428,580元 18萬元+400萬以外樓價的20%
4,428,581元至600萬元 6%
6,000,001元至672萬元 36萬元+600萬以外樓價的20%
6,720,001元至2000萬元 7.50%
20,000,001元至21,739,130元 150萬元+超出2000萬元樓價的20%
21,739,121元或以上 8.50%

 

註:本文僅供參考,實際按揭成數及利率需按物業狀況及申請人財務狀況而變動,詳情請向銀行相關按揭職員查詢。

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