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新一輪重新定價 居屋 按揭申請 6大要點你要知

居屋

阿芬

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 居屋 準申請人需注意,政府重新定價的居屋即將開售,今次共有3個屋苑推售,包括長沙灣 凱樂苑 、啟德 啟朗苑 及東涌 裕泰苑 ,合共4,431個單位。對於準申請人而言,無論大家是以綠表或白表申請,購買居屋時要申請按揭,又有何需要注意呢?MoneySmart即整理出6點。

居屋按揭申請需知
1.  最高按揭成數,綠表為95%,白表為90%
2. 按揭最高年期為25年
3. 新申請居屋只能承造P按
4. 銀行或會自行為申請人進行壓力測試
5. 供款入息比例仍然適用
6. 毋須申請按揭保險
7. 未補地價加按及轉按,須得房署批準

1.綠表按揭最高9成半   白表9成

居屋申請分為綠表及白表兩種配額,而兩者的最高按揭成數並不相同。目前,合資格的綠表申請人士,最高按揭額為總樓價的95%,即九成半按揭;而合資格的白表申請者,最高按揭額為90%,即最高9成。於最高按揭年期方面,兩者均為25年。

2. 居屋 只能承造P按

在房署規定下,居屋申請人不論是使用白表或綠表,均只能申請以銀行「最優惠利率」所計算的按揭計劃,即俗稱的「P按」。居屋申請人不能承造「H按」。

因應香港銀行已進入新的加息週期,故目前P按按息反較H按為低。因此,只許申請P按的規定,相信不會對申請人帶來財政困難。

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3.銀行加息 供款額即升

承上,因為居屋只能申請P按,因而會受到香港銀行的加息週期所影響,如目前各大銀行的最優惠利率已調升。以滙豐銀行向MoneySmart提供的居屋按揭方案計,目前為「P-2.75%」,以P為5.125厘計,實際按揭為2.375%,與一般私人物業按揭無異。不過,市場預料12月美國將再加息,香港銀行只要繼續追加,使用P按的居屋業主,每月的供款額亦會上升。

4.申請人或需做壓力測試

由於居屋申請人在財政狀況上,有房署作審批。故理論上,在申請按揭時,毋須受銀行的「壓力測試」所限制(即「加3厘」的按揭測試)。

然而,這非必然,因為在房署的申請條款中列明:「按揭條款以有關銀行或財務機構的最終批准作實」,而「壓力測試」的主導權在於銀行一方,尤其目前處於加息期內,按息上升已成定局,如銀行發現按揭申請人的經濟能力負擔過重,或同樣會要求進行壓力設施,最終令申請人按揭難以獲批。因此,建議申請人必須有較寬鬆的財政預算。

另外,同樣因為房署擔保,因此申請9成按揭時,居屋申請人亦毋須如一般買賣私人樓般,申請按揭保險。

5. 供款入息比例仍適用

買居屋申請按揭時,申請人均需通過「供款入息限制」審查,即供款不可超過「個人或家庭月入的50%」。

換言之,儘管綠白表的最高按揭成數高達9成半及9成,可是借貸額愈高,每月供款愈多,供款入息比例的門檻便愈高。以啟德啟朗苑,定價362.78萬元的「樓王」為例,如果白表申請人申請8成按揭,在以25年攤還,按揭計劃屬「P-2.75%」(P=5.125)的情況下,即實際按息為2.375%,月供約12,838元。申請人月入需超過約25,676元,才可通過「供款入息限制」。

6.未補地價轉按加按   須房署批準

目前政府對於未補地價的居屋均有嚴格財務安排,如果在任何情況下(包括已過5年的禁售期)未補地價,想要加按或轉按,均須獲房署書面同意。根據過往案例,如戶主在醫療、家庭開支方面,需錢應急,才可獲批準。

 

注:文中按揭成數及相關金額僅供參考,實際情況以銀行發佈為準及需向按揭公司職員查詢。

主頁:blog.moneysmart.hk

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