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按揭 陷阱定著數?新盤銷情差 發展商5招搶客

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阿芬

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近月新盤銷情未見突出,華懋鐵路大盤朗城滙,及九建和恒基等多個上車盤,開售後仍有大量單位未能售出。當發展商為求去貨,又怕大規模減價動搖樓市,包括加大 按揭 額在內,還會用何種「招式」吸客呢?MoneySmart即向大家講解發展商近期常用的5招!

第一招:由不提供按揭  變提供按揭

第一招就是發展商向買家提供高成數按揭,即是「借錢你買樓」。以九建海傲灣為例,項目主打迷你戶,10月上旬開售時,銷情未見突出。據《經濟日報》報道,發展商其後新增8成一按,向準買家提供資金,以助上車。

當日海傲灣推出首兩張價單時,並未提供任何發展商按揭,僅與代理行合作。是次突然推出按揭,顯然是為減低準買家入市壓力,催谷銷情。

第二招: 提高 按揭 成數 發展商加碼吸客

情況相同,於10月下旬開售的華懋朗城滙,雖即日售出逾200伙﹐但仍遜市場預期。發展商有見及此,於最新價單中提高了按揭成數,由原來的7成增至8成,變相減輕了買家準備首期所需要的資金。

第三招:反常規 加推單位竟然輕微減價

近期朗屏成為新盤供應重鎮,除了華懋的朗城滙外,恒基在同區亦有新盤尚悅·嶺,項目主打300呎以下細戶。首張價單的單位定價約為300萬元至400萬元,折實均價15,881元,適合上車一族。

不過,也許是發展商推出首份價單後,市場反應欠佳,當發展商推出第二張價單時,此價單中的單位均價,竟稍為下調至15,569元,平近2%,可算是近年鮮見「加推不加價」,甚至定價有回落的新盤。

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▲尚悅.嶺兩坐向貼近、面積類近的單位,第二張價單反較第一張價單定價更低。

小編比較尚悅·嶺的兩張價單後,發現第二批單位較首批單位在折實均價出現下調,主因在第二張價單中,有部分單位稍為壓低了定價。以首張價單中的1座6樓E室為例,面積266呎,定價411.5萬元;其後加推的第二張價單,座向相鄰的1座6樓F室單位,面積270呎(多了4呎),定價卻是406.2萬元,平近5萬元!

第四招:招標方式出售 探市場水溫

另外,近日亦有不少發展商轉以「招標」方式賣樓,如由億京發展,位於大埔白石角的海日灣,及上文提及的海傲灣,亦有逾百伙單位正在或將以招標形式開售。

正如小編早前撰文提及(見此連結),發展商以招標方式賣樓,大多希望能讓市場上的準買家,能夠自由入標定價,讓發展商了解市場水溫,最終可找出一個令買賣雙方感合理的價錢,有利新盤推售進度。而這亦有別於傳統的「等運到」的買賣樓方式:發展商一廂情願地定出一個價,等買家購買,而買家看到價單後,先繼續觀望,然後再決定是否入市。

第五招:特長成交期 買家先住後付

亦有財力較雄厚的大發展商,如會德豐,即為旗下的新盤Monterey推出「先住後付」優惠。發展商訂明,該樓盤其中33伙單位,買家可先付10%樓價作為訂金,另外分期付10%樓價作為「許可佔用期之許可費用」,其餘樓價即80%,則可於簽臨約後「1088天」再支付。

發展商按揭陷阱: 小心 轉按 困難

不過,小編必須提提讀者,發展商即使提供再高的按揭成數,說到底,也不是真正的減價,而只是加大了「借貸額」。目前不論是華懋,或是其他發展商,往往只會在首兩年至三年提供低息按揭。之後,息口便多會高達5厘或以上,如果買家不欲捱貴息,則必須轉按至銀行。

現時,不少買家使用發展商按揭,往往最希望經過2至3年的「低息期」後,物業升值,然後轉按至銀行,由「發展商高息Plan」轉按至「正常銀行Plan」,避免負擔利息

然而,如「低息期」過後,假若樓價急跌,或物業估價不似預期,在銀行規定的按揭成數限制下(轉按最多只可做6成),買家便有機會需另外準備現金,保足差額,即所謂「抬錢上會」。

例如,A先生選用了發展商的8成按揭,以136萬元的首期,購入680萬元的單位,並於3年後打算轉按至銀行。3年後,A先生尚欠發展商500萬元供款,在銀行轉按最多只能做6成按揭的法則下,單位估價必須升值至約833.3萬(833.3×06=500),A先生才能夠「零差額轉按」;假若樓價只升值至700萬,銀行只批出420萬元的轉按貸款 (700×0.6),A先生即須補足80萬元的差額!(有關發展商按揭的風險,可按以下連結

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按揭
▲ 滙豐銀行 (HSBC)為物業按揭市場上的一哥。有數據指於2017年,它於現樓按揭業務市佔率達24.1%。第二位是中國銀行(Bank of China),第三屬恒生銀行(Hang Seng Bank)。哪加息後,滙豐銀行向市場提供的按揭計劃是甚麼?MoneySmart為大家拆解。


▲大埔 有新盤!近日一手市場大吹淡風,不少發展商按兵不動,甚至玩到大規模「招標」,如大埔的新盤海日灣,發展商億京上月下旬推出多達138伙,以招標方式開售!準買家或許會問?「咦,為甚麼買新盤沒價單?咦,哪我從何得知心水單位的價錢呢!」不用擔心,MoneySmart將為大家一一拆解疑問!

朗屏 ▲朗屏 有新盤推出!今次項目為鄰近港鐵站物業「朗城滙」。發展商華懋推出首批單位144伙,折實平均呎價約15,832元,最平入場單位折實約480.9萬元。價錢水平已貼近同區不少新二手樓盤。朗城滙因與朗屏站直接相連,故成為發展商華懋宣傳時的最大賣點,但除此之外,樓盤有存在其他隱憂或利好因素嗎?接下來,MoneySmart即為大家以6點分析!

▲過去多年樓市急升,不少業套現投資,但現在加息臨近,市場似有暗湧,不少業主於是均急趕轉按,希望趁物業估值未下調前,套現一筆流動資金。市場上或在facebook上均有不少廣告及宣傳,鼓吹轉按能夠「套現」,但大家又有否留意,轉按背後的風險呢?MoneySmart即提提大家當中的風險。

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