按揭保險係乜？與九成按揭有關？轉按有問題嗎？一文教你（有片）

按揭保險係乜？與九成按揭有關？新造按揭或轉按有問題嗎？上述3條問題，看似很深，但其實很簡單，接下來，MoneySmart即為大家一一解答！按香港金管局規定，任何物業可承造的按揭貸款，最多只是樓價6成。若買家所需貸款額多於6成（或九成按揭），則需申請按揭保險。

按揭保險係乜？與九成按揭何干？

如符合條件，按揭保險普遍可獲得優惠。目前提供按揭保險服務的公司有3間，分別為香港按揭證券有限公司（下稱HKMC），昆士蘭保險（QBE）及美亞保險（AIG）。它們會向銀行作擔保，讓準買家能獲6成以上，或九成按揭額。

至於保額多少？要回答此問題，則需根據按揭成數、按揭年期、支付方式和按揭種類等多種因素決定（見上表）。讀者如需知道實質的每月保費開支，亦可到HKMC的網頁，使用按揭計算機尋找答案。

政府放寬按揭保險

施政報告於2019年放寬按揭保險（下稱按保）的樓價上限後，現時如為首置客，只要為已落成樓宇申請按揭，9成按揭保險的樓價上限，調升到800萬元。8成按揭的樓價上限，則由800萬元放寬至1,000萬元。

按揭成數 2019 私人住宅物業樓價上限

按揭成數 2019 私人住宅物業樓價上限
按揭成數	樓價上限
90%	800萬元
80％至90%(按揭額上限720萬元)	800萬以上至900萬元
80%	800萬以上至1,000萬元

原有保費須加價15％

若以新按保承造按揭，按揭保險費亦會增加15％。注意此15％，並非按揭額的15％，而是以舊按揭保費的15％計算。例如舊保費為3.66％（佔貸款額百份比，見上表），現時即為「3.66%+(3.66%X15%)」＝4.209%。

壓測仍有標準由銀行決定

政府及金管局於最新一份施政報告中表示，新的按保制度不一定要再符合過去「加3厘」壓力測試，只需要符合供款不超過入息50％的限制。

不過，其後金管局又於10月26日澄清，銀行亦有可能為其承造6成按揭額，進行壓力測試，以「參考」申請人的供款能力。如果申請人未能通過相關壓力測試，按揭保費可能會再增加。

因此，其實壓力測試仍然存在，只是標準將由銀行自行決定，而任何人申請按保之前，則必須先經過銀行的按揭審批，故置業人士在入息及樓價上，切勿「計到太盡」，且須預備充足的資金，以免未能成功申請銀行按揭或按保。

如信貸條件良好按揭保險可打折

現時，3大按揭保險服務供應商為求吸客，均會提供保費折扣。以HKMC為例，若申請人符合信貸要求，具穩定收入，又符合高成數按揭限制，即可獲5折至55折的保費優惠。其餘兩大按揭行，一般亦提供6折優惠。

轉按退保可獲退還部分保費

數年前，樓價上揚，不少曾以8成或九成按揭入市的業主，即時轉按6成。這除可套現一筆現金外，更可因為擺脫了高成數按揭而取消按揭保險，俗稱「退保」。

退保的好處就是可獲退還部分保費，但可退還的款額卻按年遞減，即首年內可獲退還40%保費、兩年內25%、3年內15%，之後為零。但不少銀行亦針對客戶轉按退保而設有罰息期，一般約2至3年。若大家於罰息期內退保，便會被徵收罰款。所以，即使大家獲得退還按揭保費，亦可能得不償失。所以，業主們若有意轉按退保，須先了解所參與的按揭計劃中，罰息期的條款。