村屋 做按揭出事? 只因無問3條問題!

村屋 做按揭

村屋,你有興趣買?即使現時樓市下調,但市區樓價,仍然相對地高。於是,不少有意置業的人士,均將目光轉向面積較大,而「性價比」較高的村屋。有人說村屋按揭較私樓難做,但其中的難度並非在於按揭,而是在於村屋的各種特性。MoneySmart即為大家拆解當中各大難題。

購買村屋承造按揭前重點
1. 配合按保,按揭額最高達8成半
2. 清楚了解物業的業權及地段範圍
3. 預先詢問銀行可提供的估價
4. 了解物業有否未清拆的僭建或相關問題
5. 如果是「丁屋」,按揭年期會加上屋齡作計算

問題一:有否業權爭拗 不依地契興建?

購買村屋最常遇到的,是業權問題,因為過去的港英政府,對新界規管較少,令新界居民在興建村屋過程中,常有不依地契、樓契及地段範圍興建的問題。業權方面,甚至涉及「道路使用權」問題,部分村屋,甚至沒有大門路權。

重點是,如果業權範圍有爭拗,或會涉及法律問題,進而影響銀行按揭的物業抵押及估價。準業主如有意購入村屋,必需找熟悉人士,釐清目標物業的業權,準備好丈量約份(Demarcation District)、業權,及屋宇的平面圖等一切能讓銀行明白業權範圍的文件。如果有必要,亦最好找來律師等專業人士幫忙預備。

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問題二:心儀村屋是否丁屋 樓齡多少 ?

村屋估價難做,是因為買賣個案相對少,即使是同一區內或同一村內,村屋的買賣價也難直接比較,甚至因為新界居民的人際關係網絡,而出現海鮮價。

對於銀行及估價行團隊而言,這種飄忽不定的成交狀況,也令他們在物業估值上,取態較保守。一般情況下,準買家大概可獲樓價5成至6成的按揭額,如果是價錢600萬元以下的物業,連同按揭保險,最高按揭額有機會只有樓價8成半。

另外,如果該單位是「丁屋」,按揭年期會因應單位的樓齡而縮減。銀行多以「55至65年」為標準上限,如果是45年樓的話,銀行可能只會批出20年的按揭年期。

問題三:村屋有否僭建 最新情況如何

另一更為複雜的問題,則是村屋常見的僭建問題。僭建會涉及法律問題,如果有單位被屋宇署發現屬僭健,發出法定命令要清拆,則會影響整個按揭過程,甚至銀行一方會拒絕批出按揭。

準買家因此須要向賣家了解物業真實狀況,亦可查冊了解單位是否曾違反《建築物條例》而被「釘契」,上述情況如有發生,目前僭建物的狀況如何?是否已完全清拆?如果要清拆僭建物,費用及責任又在何方?

由於村屋的僭建問題五花八門,準買家最好先做好資料準備,仔細詢問經紀或專業人士意見,再拍下心水物業的外觀及環境照片,予銀行作為參考資料。銀行亦會按慣例派人到場視察,觀察物業有否機會涉及僭建問題,才決定是否批出按揭。

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