購入連租約物業 按揭成數解說 及 提升通過壓力測試方法

按揭

按揭 種類繁多。原來大家購入物業作出租用途時,可獲按揭成數,與一般單位不同。幸而,租金的部分收入,可視作入息。接下來,MoneySmart即為大家解說。

租金收入轉換為入息計算方式
租金申報類型 計算百分比
租金收入 70%
擬租金收入 60%

正式租金收入   70%可計算為入息

如果大家有意購入的單位仍有正式租約(又稱「連租約」),只要大家提供已打釐印的租約文件,且租金記錄穩定,銀行一般願接受將單位每月租金的70%,視作按揭申請人的入息。即是說,如果單位月租2萬元,那當中的1.4萬元即可視作為收入。

擬租金收入   僅60%可作為入息

如果單位買入時未有租客,且打算出租,則可向銀行申請「擬租金收入」(或稱為「預計租金收入」)。由銀行估算該單位租值,再「打6折」計算為買家的入息。如銀行估計單位的租金為3萬元,那將擬租金收入轉為入息,即為1.8萬元。

惟需留意﹐銀行並非一定接納擬租金收入的申請。每間銀行的租金估算亦有差別,買家須先向有關職員詢問相關細節。另外,如單位的租約沒打釐印,亦只能計算作「擬租金收入」。

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物業購入作出租   最多只能做5成按揭

按金管局規定,如果申報物業為出租非自住用途,最多只能做5成按揭,而且供款與入息比例及壓力測試的上限,均需扣減10%(正常比例為50/60,扣減10%後,即為40/50)。因此,不少人總認為,置業時,將單位申報為自用,總比出租較有優勢。但其實,在指定某價位的單位,只要大家夠錢支付5成首期,再申報單位為出租用,然後將租金收入加上業主個人入息,或更有利通過壓測!接下來,小編以1,400萬元的單位為例,計算出通過入息比例的相應水平。

1400萬 5成按揭 自住及出租需要的入息水平
申報住宅用途 基本供款及入息比例 壓力測試
自住 50%:HK$54,412 60%:HK$65,330
出租 40%:HK$68,015 50%:HK$78,396

以一個1,400萬元的單位計,如果最高按揭成數為5成。以年利率2.375%及30年按揭計,則每月供款為27,206元。若進行壓力測試,即加3厘後(即以年利率5.375%計),每月供款為39,198元。

如果申報物業用途為自住,要通過「50/60」(前者為供款不能超過入息的50%,後者為供款不能超過入息的60%),供款入息比例及壓力測試的入息分別為HK$54,412及HK$65,330。假設買家的月入為HK$60,000,即無法通過壓力測試。

可是,如果申報單位用作出租,而銀行計算「擬租金收入」為3.5萬元,再6折計算後為2.1萬元,入息即會變成8.1萬元(6萬元+2.1萬元),能夠一口氣通過出租單位的「40/50」(HK$68,015/HK$78,396)的入息限制。

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港租金高企   豪宅租金多逾3萬

事實上,由於香港租金高企,千萬元單位的市場租金動輒能達3萬元至4萬元,甚至更高。因此當購入此類單位時,申報為出租,計算正式租金或擬租金收入後,買家入息水平即會上升,即使租金打了6折及壓力測試收窄10%,仍然能夠過關。

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